Overdrachtsbelasting 2026: tarieven, vrijstellingen en regels

Inhoudsopgave

1. Wat is overdrachtsbelasting?
1.1 Economische eigendom
1.2 Aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR)
2. Wat is de maatstaf van heffing?
2.1 De zesmaandenregeling
3. Welke tarieven gelden in 2026?
3.1 Startersvrijstelling: 0%
3.2 Het 2%-tarief
3.3 Het 8%-tarief
3.4 Het 10,4%-tarief
3.5 Het 4%-tarief bij bepaalde OZR-verkrijgingen
4. Welke vrijstellingen bestaan er?
4.1 Samenloopvrijstelling btw en overdrachtsbelasting
4.2 Bedrijfsoverdracht binnen de familiesfeer
4.3 Overige vrijstellingen
5. Hoe wordt overdrachtsbelasting geheven en wie is aansprakelijk?

1. Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of daarop gevestigde beperkte rechten (denk aan vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, recht van opstal en erfpacht).
Ook is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij verkrijging van de economische eigendom van een onroerende zaak.

1.1 Economische eigendom

Van een economische eigendomsverkrijging is sprake als aan de volgende vijf cumulatieve feiten wordt voldaan:

• er is een samenstel van rechten en verplichtingen verkregen
• het samenstel van rechten en verplichtingen heeft betrekking op onroerende zaken, of rechten waaraan deze zijn onderworpen
• het samenstel van rechten en verplichtingen vertegenwoordigt ten minste enig risico van waardeverandering bij die onroerende zaken of rechten;
• het risico van waardeverandering komt toe aan een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde; en
• de verkrijging betreft meer dan uitsluitend het recht op levering.

Het vijfde criterium verdient bijzondere aandacht. De staatssecretaris heeft namelijk goedgekeurd dat in het alternatieve koop- en leveringssysteem geen sprake is van een verkrijging van de economische eigendom. Het alternatieve koop- en leveringssysteem wordt in specifieke gevallen door notarissen gebruikt. Daarbij vindt de levering plaats in de koop- en leveringsakte onder de opschortende voorwaarde van onder meer betaling van de koopsom[1]. De koper verkrijgt hiermee op het moment van de ondertekening van de koop- en leveringsakte een belang bij de onroerende zaak. Het feitelijk risico blijft echter tot aan het moment van ondertekening van de akte van kwijting bij de verkoper.  Als partijen aanvullende overeenkomsten sluiten betreffende de koop en levering, zoals bijvoorbeeld een sleutelverklaring, is er wel sprake van een belaste verkrijging van de economische eigendom. Wel heeft de Staatssecretaris bevestigd dat ook het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing kan zijn als de koper de woning vóór de verkrijging van de juridische eigendom al ter beschikking krijgt via een zogenoemde sleutelverklaring en mag verbouwen en daarna de juridische eigendom verkrijgt.[2]

Het verkrijgen van een koopoptie op een onroerende zaak is in principe niet belast, omdat dit volgens de Staatssecretaris wel een recht geeft aan de optiehouder, maar geen verplichting.[3]

[1] Besluit van 23 april 2021, nr. 2021-64140

[2] Besluit Staatssecretaris van Financiën van 2 maart 2023, 2023-2, Stcrt. 2023, 5423

[3] Kamerstukken II 1994/95, 24 172, nr. 10, p. 3, V-N 1995, p. 3368, Kamerstukken II 1994/95, 24 172, nr. 3, p. 24, V-N 1995, p. 3517.

1.2 Aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon

Aandelen in een zogenoemd onroerendezaakrechtspersoon (OZR) worden bij fictie gelijkgesteld met onroerende zaken (fictieve onroerende zaken). Een verkrijging van fictieve onroerende zaken is dan ook eveneens belast met overdrachtsbelasting, mits sprake is van een kwalificerende verkrijging. De ratio achter deze regel is natuurlijk dat het anders heel gemakkelijk zou zijn om de heffing van overdrachtsbelasting te ontlopen door het vastgoed in een BV onder te brengen.

Wanneer is er sprake van een onroerendezaakrechtspersoon?
Van een OZR is sprake indien een rechtspersoon voldoet aan twee cumulatieve voorwaarden:
1) de rechtspersoon voldoet aan een bezitseis;
2) de rechtspersoon voldoet aan een doeleis.
Indien meer dan 50% (grotendeels) van de totale bezittingen van de rechtspersoon bestaan uit onroerende zaken én ten minste 30% van de totale bezittingen zijn in Nederland gelegen onroerende zaken, is voldaan aan de bezitseis. Er moet dus worden gekeken naar de actiefzijde van de vennootschappelijke balans van de rechtspersoon op het tijdstip van verkrijging. Ook fictieve onroerende zaken, rechten waaraan onroerende zaken en fictieve onroerende zaken zijn onderworpen alsmede de economische eigendom van deze zaken of rechten tellen mee als onroerende bezitting.

Let op: er geldt een terugkijkperiode van een jaar.

Voorbeeld
A verkrijgt op 2 januari 2026 de aandelen in X BV. Op dat moment heeft X BV minder dan 50% in Nederland gelegen onroerende zaken, maar op 31 december 2025 had X BV wel meer dan 50% in Nederland gelegen onroerende zaken.
Er is in die situatie dan toch overdrachtsbelasting verschuldigd.

Doeleis
De doeleis bepaalt dat de onroerende zaken als geheel genomen, of voor ten minste 50% (hoofdzakelijk) dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van deze onroerende zaken.

Verkrijging van aandelen
Alleen de verkrijging van aandelen in een OZR kan op grond van de wettekst leiden tot een belastbaar feit. De regels zijn verschillend voor de verkrijging door een natuurlijk persoon en een rechtspersoon.
Voor een natuurlijk persoon geldt dat sprake is van een belastbaar feit indien hij door de verkrijging van aandelen al dan niet tezamen met zijn echtgenoot voor meer dan 7% belang heeft in een OZR en al dan niet tezamen met zijn echtgenoot en bepaalde in de wet omschreven familieleden of verbonden lichamen een belang van ten minste een derde gedeelte heeft in de OZR.
Voor een rechtspersoon is sprake van heffing van overdrachtsbelasting indien deze een belang van ten minste een derde gedeelte heeft in een OZR.

2. Wat is de maatstaf van heffing?

De maatstaf van heffing is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak, waarbij geldt dat het minimaal de waarde van de tegenprestatie is. De tegenprestatie is meestal de koopsom.
Dat de waarde van een taxatierapport niet altijd doorslaggevend is, blijkt uit een uitspraak van Hof Den Haag[4]. Het Hof besloot in een geschil over de maatstaf van heffing geen betekenis toe te kennen aan een taxatierapport dat in het kader van de financiering was opgesteld en waarin een hogere waarde was opgenomen dan tussen partijen overeengekomen.
De verkoopprijs bedroeg hier € 395.000, terwijl de taxatie een waarde van € 435.000 aangaf.
Bij verkoop van een vastgoedportefeuille zal voor elke onroerende zaak individueel de waarde moeten worden bepaald.
De hoofregel is dat persoonlijke verplichtingen (daarbij moet je denken aan een door de verkoper aangegane hypothecaire schuld en een door hem verleende koopoptie) niet tot waarde druk leiden, maar er geldt een uitzondering voor situaties waarbij de verkoper overeenkomt de onroerende zaak te huren of te pachten na overdracht.

[4] Hof Den Haag 3 juli 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1434

2.1 De zesmaandenregeling

Een belangrijke regeling voor de vermindering van de heffingsgrondslag is dat er bij verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging een vermindering van eerder geheven overdrachtsbelasting geldt (of btw).

Voorbeeld
Een onroerende zaak wordt op 1 januari 2026 overgedragen door A aan B voor € 400.000, daarna op 15 februari 2026 door B aan C voor € 410.000, en tenslotte op 1 juni 2026 door C aan D voor € 425.000.
Overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de overdracht:

A-B over € 400.000;
B-C over € 410.000 − € 400.000 = € 10.000;
C-D over € 425.000 − € 400.000 − € 10.000 = € 5.000;

Praktijktip
Bij nieuwbouwprojecten is niet alleen de contractstructuur van belang, maar ook de volgorde en het tijdstip waarop de verschillende onderdelen van de transactie plaatsvinden. Een verschil van enkele maanden kan ertoe leiden dat de zesmaandenregeling niet meer van toepassing is. Een goed voorbeeld hiervan is Hof Amsterdam (26 maart 2026, nr. 25/1649).

3. Welke tarieven gelden in 2026?

In 2026 kennen we maar liefst vijf tarieven in de overdrachtsbelasting.

1. Het starterstarief van 0%;
2. Het 2%-tarief voor degene die een woning als hoofdverblijf gaat bewonen;
3. Het 8%-tarief voor overige woningen (denk aan de vakantiewoning);
4. Het 10,4%-tarief voor niet-woningen (bijvoorbeeld percelen onbebouwde grond, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die niet gelijktijdig met de woning wordt gekocht);
5. Het 4%-tarief voor het verkrijgen van aandelen in een OZR in het geval dat er overdrachtsbelasting verschuldigd is en de (samenloop)vrijstelling met de btw niet geldt.

3.1 Het starterstarief
Om de kansen voor jongeren op de woningmarkt te vergroten is sinds 2021 de startersvrijstelling geïntroduceerd.
De eisen voor toepassing van het starterstarief zijn:
- onder de 35 jaar zijn;
- de woning mag niet meer bedragen dan de woningwaardegrens (voor 2026 is dit € 550.000);
- er moet een schriftelijke verklaring worden afgelegd aan de Belastingdienst waarin wordt verklaard zowel aan de leeftijdseis, als aan het beoogd gebruik (bewonen als hoofdverblijf) wordt voldaan. Ook moet worden verklaard dat de startersvrijstelling niet eerder is gebruikt.
De woningwaardegrens geldt voor de woning en bijkomende aanhorigheden. In geval van verkrijging van een erfpachtrecht moet naast de waarde van het erfpachtrecht ook de waarde van de canonverplichting worden meegenomen voor de woningwaardegrens.
Het betreft een eenmalige vrijstelling.
Hoe is de uitwerking als twee mensen samen een woning kopen, waarvan er één ouder is dan 35?

Voorbeeld:
Een stel van 33 jaar en 38 jaar koopt een woning met een waarde van € 500.000, waarbij zij elk de helft krijgen. Beiden verklaren daarbij duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 33 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 250.000 door de persoon met een leeftijd van 33 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 38 jaar 2% over € 250.000 (€ 5.000).

3.2 Het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting
Voor verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon geldt het tarief van 2% als de verkrijger de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken en daartoe vóór de verkrijging een schriftelijke verklaring aflegt. Ook voor zogenoemde aanhorigheden geldt het 2%-tarief als deze gelijktijdig met de woning worden verkregen. Een aanhorigheid is een onroerende zaak die ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.
De wet kent echter een belangrijke uitzondering. Wanneer iemand door een onvoorziene omstandigheid de woning uiteindelijk toch niet als hoofdverblijf kan gebruiken, kan het 2%-tarief onder omstandigheden toch behouden blijven. Denk bijvoorbeeld aan opname in een verpleeghuis, een echtscheiding of een onverwachte erfenis van een andere woning.

Het begrip onvoorziene omstandigheid moet beperkt worden uitgelegd, zoals ook blijkt uit (Rb. Gelderland, 15-07-2026, nr. ARN 24/7490) waarbij iemand snel verhuisde omdat hij in zijn toenmalige woning vast kwam te zitten in een lift en daarom mede in verband met al bestaande claustrofobie na een paar maanden al verhuisde. Voor de verkrijging van de toenmalige woning werd een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd.

3.3 Het 8%-tarief in de overdrachtsbelasting
Het 8%-tarief in de overdrachtsbelasting is van toepassing op de verkrijging van woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Bijvoorbeeld de aankoop van een vakantiewoning.

3.4 Het 10,4%-tarief in de overdrachtsbelasting
Dit tarief geldt voor de verkrijging van andere onroerende zaken dan woningen, zoals bedrijfspanden, afzonderlijke garageboxen, grond bestemd voor woningbouw en hotels.

3.5 Het 4%-tarief bij verkrijging van aandelen in een OZR
Sinds 1 januari 2025 geldt er een overdrachtsbelastingtarief van 4% dat geldt als er sprake is van de verkrijging van aandelen in een OZR en de (samenloop)vrijstelling (samenloop van btw en overdrachtsbelasting) niet van toepassing is.

4. Welke vrijstellingen van overdrachtsbelasting bestaan er?

De Wet op de Belasting van Rechtsverkeer kent vele vrijstellingen van overdrachtsbelasting, waarvan alleen de belangrijkste hier behandeld worden.

4.1 De samenloopvrijstelling

De allerbelangrijkste vrijstelling van overdrachtsbelasting, buiten de startersvrijstelling is die bij samenloop met de heffing van btw. De samenloopvrijstelling is bedoeld om cumulatie van overdrachtsbelasting en btw te voorkomen.

Hoewel over de samenloopvrijstelling erg veel is op te merken en dit een vrij ingewikkelde regeling is, is er (kort samengevat) geen heffing van overdrachtsbelasting in de volgende gevallen:

- over de levering is ​op grond van de Wet OB 1968 van rechtswege btw verschuldigd én de onroerende zaak is nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik genomen;

- het gaat om de verkrijgingen van onroerende zaken die als bedrijfsmiddel zijn gebruikt, waarbij de verkrijger de btw niet geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.

Voorbeeld:
Ondernemer A heeft een nieuwbouwwoning gekocht en verhuurt deze gelijk na aankoop gedurende 1 jaar aan zijn nicht. A levert de woning aan B die de woning aan C gaat verhuren. De levering door A is op grond van de Wet OB 1968 belast met btw, omdat het een nieuwbouwwoning betrof. B kan ter zake van zijn verkrijging van de woning beroep doen op de samenloopvrijstelling omdat de levering van rechtswege belast is met btw en hij deze btw vanwege de vrijgestelde verhuur aan C van de woning niet in aftrek kan brengen.

Het zogenaamde opteren voor een met btw-belaste levering, leidt nooit tot toepassing van de samenloopvrijstelling.

4.2 De vrijstelling bij bedrijfsoverdracht in de familiesfeer

Het doel van deze vrijstelling is te voorkomen dat belastingheffing de overdracht van een onderneming binnen familieverband belemmert als de overdrager nog in leven is. Verkrijgingen krachtens erfrecht zijn overigens ook vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De vrijstellingsbepaling is van toepassing indien is voldaan aan de volgende voorwaarden:
(a) Er wordt verkregen door een of meer familieleden die in de wet zijn genoemd.
(b) Er wordt verkregen van een ondernemer.
(c) De verkregen onroerende zaken behoren tot en zijn dienstbaar aan de onderneming van de overdragende ondernemer.
(d) En de onderneming wordt in haar geheel voortgezet door de verkrijger(s), of het betreft een overdracht van een zelfstandig gedeelte van de onderneming.

4.3 Overige vrijstellingen
Verder zijn er nog onder andere vrijstellingen waarvan ik er een aantal kort noem. Bijvoorbeeld bij een verdeling van onroerende zaken die gezamenlijk zijn verkregen door samenwoners, ingeval van de inbreng van een onderneming in een personenvennootschap, inbreng van een onderneming in een NV, BV, fusie (bedrijfsfusie, aandelenfusie, interne reorganisatie, splitsing, etc.).